مشارکت در ساخت در رامسر

مشارکت در ساخت یکی از روش‌های هوشمندانه، کم‌ریسک و سودآور برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک به شمار می‌رود. این شیوه به‌ویژه در شهرهای توریستی و رو‌به‌رشد مانند رامسر، که ارزش زمین بالاست و تقاضا برای نوسازی یا ایجاد پروژه‌های جدید گردشگری در حال افزایش است، جایگاه ویژه‌ای دارد.

mosharekat1

در مشارکت در ساخت، صاحب زمین یا ملک کلنگی، به‌جای فروش ملک خود، آن را در اختیار یک سازنده قرار می‌دهد. سازنده نیز با سرمایه‌گذاری مالی، فنی و اجرایی خود، عملیات ساخت را بر عهده می‌گیرد. در پایان کار، سهم مشخصی از ساختمان جدید به هر یک از طرفین تعلق می‌گیرد. در واقع، این همکاری به شکلی طراحی می‌شود که هم مالک بدون هزینه‌کرد، ملک خود را نوسازی کند، و هم سازنده بدون خرید زمین، وارد یک پروژه پرسود شود.

این نوع از قراردادها به دلایل مختلفی در شهر رامسر رواج یافته‌اند. بسیاری از املاک قدیمی این شهر، به‌ویژه در محله‌هایی مانند بلوار کازینو، میدان امام، مرکز شهر، و حتی مناطق ییلاقی مانند جواهرده یا گرسماسر، نیازمند بازسازی و نوسازی‌اند. از سوی دیگر، سازندگان بسیاری، چه محلی و چه سرمایه‌گذاران تهرانی، تمایل دارند در مناطق خوش‌آب‌وهوای شمالی پروژه‌های مسکونی، اقامتی یا گردشگری اجرا کنند؛ اما هزینه بالای خرید زمین مانعی جدی برای آن‌هاست. مشارکت در ساخت، پل ارتباطی سودمندی میان این دو گروه است.

در قراردادهای مشارکت، همه چیز به توافق دقیق و مکتوب میان مالک و سازنده بستگی دارد. سند ملک، موقعیت مکانی، هزینه ساخت، سهم هر طرف، جزئیات فنی، مدت زمان اجرا، نحوه دریافت مجوزها، ضمانت اجرا، و نحوه انتقال سند نهایی باید به‌روشنی مشخص شود. برای مثال، در یک پروژه شش واحدی در رامسر، ممکن است مالک سه واحد از طبقات بالا را دریافت کند، و سازنده نیز سه واحد از طبقات پایین را در اختیار بگیرد. این سهم‌بندی معمولاً با توجه به قیمت زمین، هزینه ساخت، ارزش‌افزوده حاصل از پروژه، و سایر شرایط بازار تعیین می‌شود.

مشارکت در ساخت، اگر به‌درستی برنامه‌ریزی و اجرا شود، می‌تواند فرصت‌های بی‌نظیری برای هر دو طرف فراهم کند. مالک، بدون نیاز به صرف هزینه، به یک ملک جدید و ارزشمند دست پیدا می‌کند. سازنده نیز بدون خرید زمین، در پروژه‌ای سودده مشارکت می‌کند و از فروش یا اجاره سهم خود بهره‌مند می‌شود. این روش به‌ویژه برای املاک راکد، فرسوده، یا ویلاهای بلااستفاده در رامسر، یک راه نجات اقتصادی محسوب می‌شود.

با این حال، مانند هر نوع قرارداد شراکتی، مشارکت در ساخت نیز نیازمند دقت، آگاهی و مشاوره حقوقی و فنی است. بسیاری از اختلافات و پرونده‌های حقوقی در این حوزه، به‌دلیل توافق‌های شفاهی، قراردادهای ناقص یا نداشتن ضمانت اجرایی بروز می‌کنند. به همین دلیل، توصیه می‌شود پیش از هر اقدام، مالک و سازنده با حضور وکیل، مهندس ناظر و مشاور املاک معتبر، قرارداد جامعی را تنظیم و امضا کنند. این قرارداد بهتر است به‌صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و ضمانت‌های لازم در آن لحاظ گردد.

بنابر مطالب فوق مشارکت در ساخت یعنی همکاری میان مالک زمین (یا ملک کلنگی) و سازنده (سرمایه‌گذار یا پیمانکار) برای نوسازی یا احداث یک ساختمان جدید. در این توافق، مالک زمین را در اختیار سازنده قرار می‌دهد، و در مقابل، سازنده هزینه‌های ساخت‌وساز را تقبل کرده و در نهایت، طرفین در «منافع پروژه» شریک می‌شوند.

ارکان اصلی مشارکت در ساخت

1. مالک

فرد یا افرادی که دارای زمین یا ملک فرسوده (کلنگی) هستند.
دارایی اصلی: عرصه (زمین)

2. سازنده یا سرمایه‌گذار

فرد یا شرکتی که توان مالی، فنی و اجرایی ساخت بنا را دارد.
دارایی اصلی: هزینه ساخت، تخصص، نیروی انسانی

محتوای قرارداد مشارکت در ساخت

یک قرارداد مشارکت اصولی معمولاً شامل موارد زیر است:

مشخصات دقیق ملک (با سند رسمی، موقعیت مکانی، پلاک ثبتی)
مدت زمان پروژه (مثلاً ۱۸ ماه یا ۲۴ ماه)
درصد سهم هر طرف (مثلاً ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ بسته به ارزش زمین)
تعهدات سازنده (ساخت کامل تا کلید تحویل، بیمه کارگران، مجوزها و...)
تعهدات مالک (واگذاری ملک، همکاری در دریافت مجوز، انتقال رسمی وکالت‌نامه ساخت)
شرایط پرداخت هزینه‌های عوارض، انشعابات، مالیات و ...
ضمانت‌های اجرایی، جریمه تأخیر، حل‌وفصل اختلافات
تعیین دفترخانه و زمان انتقال سند نهایی

?️ انواع ساخت در مشارکت

نوسازی ملک کلنگی (در بافت‌های فرسوده یا شهری مانند مرکز رامسر، میدان امام، بلوار کازینو)
ساخت ویلا یا اقامتگاه گردشگری (در مناطق ییلاقی مثل جواهرده، گرسماسر یا کتالم)
ساخت مجتمع تجاری/گردشگری (در مناطق ساحلی یا پرتردد مانند نزدیکی تله‌کابین رامسر)

? مزایای مشارکت در ساخت

برای مالک:

نوسازی ملک بدون پرداخت هزینه
افزایش چشمگیر ارزش دارایی
تبدیل ملک راکد به سرمایه فعال
شریک شدن در سود پروژه

برای سازنده:

دسترسی به زمین مناسب بدون خرید نقدی
کسب سود از فروش یا اجاره واحدهای جدید
توسعه سرمایه‌گذاری در مناطق ارزشمند شهری یا توریستی

نکات مهم حقوقی و فنی

ارزیابی دقیق قیمت زمین و هزینه ساخت توسط کارشناس رسمی
ثبت رسمی قرارداد مشارکت در دفاتر اسناد رسمی یا دفتر وکالت معتبر
دریافت مجوز ساخت، پایان‌کار، پروانه ساخت، بیمه کارگران به‌نام سازنده
استفاده از ضامن معتبر یا چک تضمین برای هر دو طرف
داشتن نقشه مهندسی و زمان‌بندی اجرایی
در پروژه‌های چند واحدی: تعیین دقیق واحدهای سهم مالک و سازنده (طبقات، متراژ، پارکینگ، انباری)

? تفاوت مشارکت در ساخت با پیمانکاری

مورد	مشارکت در ساخت	قرارداد پیمانکاری
مالک زمین کیست؟	مالک اولیه	مالک اولیه
سرمایه ساخت از کجاست؟	سازنده	مالک
سود پروژه برای کیست؟	بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود	مالک سود می‌برد، پیمانکار مزد می‌گیرد
نوع همکاری	شراکتی	کارمزدی (اجرت‌المثل)

? مثال کاربردی در رامسر

فرض کنید مالک یک ملک ۳۰۰ متری در میدان امام رامسر هستید.
یک سازنده محلی یا تهرانی حاضر می‌شود آن را به ۶ واحد آپارتمان ۱۲۰ متری تبدیل کند.
هزینه ساخت ۱۵ میلیارد تومان برآورد شده.
طرفین توافق می‌کنند:

مالک ۳ واحد از طبقات بالا با پارکینگ بگیرد
سازنده ۳ واحد از طبقات پایین با انباری
مدت پروژه ۲۰ ماه
سازنده مسئول دریافت پروانه و پرداخت انشعابات

در پایان باید گفت که مشارکت در ساخت، در شهری مانند رامسر که هم زمین ارزشمند دارد و هم فرصت‌های گردشگری متنوع، می‌تواند آینده‌ای روشن برای نوسازی شهری، توسعه گردشگری، و سودآوری سرمایه‌گذاران ایجاد کند؛ مشروط بر آن‌که با آگاهی، مشاوره و برنامه‌ریزی دقیق همراه باشد.